Украинская Баннерная Сеть
Ринок комерційної нерухомості: прогнози, угоди, ставки доходності.

Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости в Украине – рынок покупателя.

В 2012 году компания DTZ отмечает усиление инвестиционного спроса на высококачественные оперирующие объекты офисной и торговой недвижимости в Киеве. Эта тенденция преимущественно связана с тем, что на рынке существует возможность рассмотрения продажи ряда знаковых объектов, расположенные в центральной части украинской столицы. Об этом сообщается в обзоре компании DTZ.

Несмотря на некоторые предпосылки для снижения ставок доходности наилучших объектов недвижимости в первом полугодии, до конца 2012 года они вернулись практически к изначальному уровню. Ставки доходности на наилучшие объекты коммерческой недвижимости в Украине остаются высокими по сравнению с другими европейскими странами.

Инвестиционные сделки

В первом полугодии 2012 года на рынке коммерческой недвижимости в Украине не было заключено ни одной вторичной инвестиционной сделки. Однако по оценкам компании DTZ, общий объем вторичного инвестирования в недвижимость в Украине во второй половине 2012 года составил около $409 млн, что превышает объем инвестиционных сделок за весь 2011 год.

Ранее в течение года компания DTZ прогнозировала, что общий объем инвестиций в 2012 году достигнет около $680 млн, но завершение некоторых сделок было отложено на 2013 год.

В 2012 году были заключены такие вторичные инвестиционные сделки:

• Продажа существующего бизнес центра, который на 100% заполнен арендаторами и расположен в Центральном деловом районе Киева. Сумма сделки оценивается в $24 млн.

• Продажа существующего специализированного складского комплекса, расположенного в пригороде Киева. Сумма сделки оценивается в $15 миллионов.

• Продажа торгово-развлекательного центра Ocean Plaza общей арендуемой площадью 72 200 кв. м российской компании «ТПС Недвижимость» украинскими компаниями «К.А.Н. Девелопмент» и UDP. ТРЦ Ocean Plaza был открыт в ноябре 2012 года. Сумма сделки оценивается приблизительно в $300-350 млн. Таким образом, в 2012 году была заключена одна из крупнейших инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости в Украине со времен провозглашения страной независимости.

• Продажа торгового центра, расположенного в центрально части Донецка, а также продажа офисно-торгового центра в центре Днепропетровска. Сумма сделок не разглашается, однако их кумулятивный объем оценивается приблизительно в $50 млн.

В 2012 году на рынке коммерческой недвижимости в Украине были заключены несколько других инвестиционных сделок, среди которых преобладали сделки по приобретению девелоперских компаний, владеющих портфелями земельных участков, а также непосредственная покупка участков для строительства объектов недвижимости.

В конце января 2012 года украинская компания XXI Century, которая котируется на альтернативной площадке Лондонской фондовой биржи, выкупила обратно 15,025% своих акций у Renaissance Group Holding приблизительно за $5,4 миллиона. Позже, в феврале 2012 года, XXI Century продала 30,05% своих акций по цене $10,3 миллиона компании DCH IMMO, владельцем которой фактически является украинский бизнесмен Александр Ярославский.

В апреле 2012 года был подписан инвестиционный договор между компанией XXI Century и дочерним предприятием Auchan SA о девелопменте гипермаркета Auchan общей площадью 17 914 кв.м в рамках строительства многофункционального комплекса, который должен расположиться на озере Вырлица по проспекту Николая Бажана в Киеве. Также, после объявления в ноябре 2012 года, в январе 2013 компания XXI Century подписала инвестиционный договор с Leroy Merlin касательно девелопмента в объекте гипермаркета формата DIY общей площадью 15 058 кв.м. Заявленный бюджет девелопмента гипермаркетов Auchan и Leroy Merlin составляет около $30 миллионов и $29 миллионов, соответственно, которые будут предоставляться девелоперской компании XXI Century согласно графику выполнения работ по строительству объекта.

В июне 2012 года Антимонопольный комитет Украины разрешил Mosonco Holdings Limited (Кипр), которая, как известно, связана с «Киевской инвестиционной группой», приобрести акции ООО «Крымская девелоперская компания» – девелопера ТРЦ «Меганом» в Симферополе.

Во втором квартале 2012 года было объявлено, что украинская компания «Будхаус Групп» приобрела у городских властей участок площадью около 2 га, расположенный на улице Пушкинской, 2 в центральной части Харькова, для строительства многофункционального комплекса в составе ТРЦ «Никольский» и отеля.

Также в августе 2012 года было объявлено о продаже компанией Taccadero Trading LLC, принадлежащей украинской девелоперской компании KDD Group, проекта офисного комплекса Sky Towers в Киеве. Покупатель – американская компания Cimbrorum Holdings LLC. Сделка оценивается приблизительно в $203 миллиона, однако ее структура и специфика погашения долга не разглашались.

Наиболее привлекательными для вторичного инвестирования в Украине остаются качественные объекты торговой и офисной недвижимости. В 2011-2012 годах интерес к гостиничной недвижимости в стране несколько остыл по сравнению с динамикой 2009-2010 годов.

В 2012 году коммерческие банки очень избирательно предоставляли проектное финансирование для развития объектов недвижимости в Украине, обращая пристальное внимание на репутацию заемщика и его опыт работы на рынке, кредитную историю, а также качество финансируемого проекта и предлагаемого залога. В большинстве случаев коммерческие банки были готовы предоставлять финансирование в пределах $5-10 миллионов на срок до 3 лет.

Серьезной проблемой остается восприятие Украины как высокорискового рынка, которое только усугубилось во второй половине 2012 года в связи с парламентскими выборами и развитием событий после них. Поэтому компания DTZ пересмотрела свои более ранние прогнозы, ожидая, чтодо конца 2012 года в секторе коммерческой недвижимости в Украине будет наблюдаться дальнейшее сокращение объемов кредитования. Ситуация может несколько улучшиться ближе к концу 2013 года или в 2014 году, в зависимости от общей экономической и институциональной ситуации в Украине, а также мировой динамики. Коммерческие банки в Украине не только неохотно продлевают большие кредитные линии, даже при условии повышения процентных ставок. Они также в некоторых случаях отказываются принимать на депозит крупные суммы средств под проценты, которые являются достаточными для вкладчиков, чтобы компенсировать риски потенциальной потери такого вклада, а также риски, связанные с возможностью ограничения свободного доступа к своим средствам на банковском счету. Поэтому ряд состоятельных украинских компаний и частных лиц имеют достаточно низкую альтернативную стоимость капитала, которая иногда составляет 4-5%, исходя из возможностей депонирования средств в иностранных банках или покупки недвижимости за рубежом.

Такая ситуация в банковской системе в Украине отчасти является причиной усиления интереса к приобретению качественных оперирующих объектов недвижимости в Киеве и в стране в целом стоимостью до $25 млн. При этом спрос на приобретение более дорогих активов остается относительно невысоким.

Как и в 2010-2011 годах, в 2012 году наиболее активными на вторичном инвестиционном рынке в сегменте коммерческой недвижимости в Украине были украинские компании и частные инвесторы с достаточным наличным объемом свободных финансовых ресурсов. Российские инвесторы также были активными на украинском рынке. В то же время европейские инвесторы проявляли сдержанный интерес к возможностям приобретения активов в сегменте коммерческой недвижимости в стране, что связано как с экономической ситуацией и политическими рисками в Украине, так и финансовыми трудностями на рынках их стран.

С 2011 года компания DTZ отмечает заметное увеличение количества выставляемых на продажу качественных престижных объектов офисной и торговой недвижимости, генерирующих доход и расположенных в Киеве. Данная тенденция была обусловлена намерением многих владельцев минимизировать свои риски, связанные с владением такими объектами, принимая во внимание экономическую и политическую ситуацию в преддверии парламентских выборов в Украине. Кроме этого, несколько международных инвесторов, которым принадлежат высококачественные объекты недвижимости в центре Киева, также могут рассмотреть продажу, так как период владения ими подходит к концу.

В связи с уникальностью этих объектов на фоне общей неразвитости рынка недвижимости в Украине, возможность их приобретения вызывает высокий интерес среди потенциальных покупателей.

Ставки доходности

В начале 2012 года ставки доходности наиболее качественных объектов офисной и торговой недвижимости в Киеве снизились. Однако уже во втором полугодии в связи с парламентскими выборами, ухудшением страновых рисков Украины, снижением темпов экономического роста внутри страны, а также неблагоприятной общей экономической ситуацией в Европе и мире в целом, ставки доходности опять повысились.

В то же время в течение периода с начала 2011 года до июня 2012 года включительно начальная ставка доходности качественных объектов логистической и складской недвижимости в Киевской области находилась на уровне 14,5%, но выросла до 15% в третьем квартале текущего года.

Все указанные в обзоре ставки доходности определены для объектов недвижимости, которые сданы в аренду по среднерыночной цене. Необходимо отметить, что ставки доходности объектов недвижимости в Украине являются весьма чувствительными к общей стоимости активов в связи с ограниченным доступом к заемному финансированию (ставка доходности прогрессивно увеличивается с увеличением объема инвестирования в объект).

Напомним, что в результате мирового кризиса ликвидности, в конце 2008 года и в 2009 году ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года. В то же время ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве увеличились приблизительно на 7%, и это несмотря на очень существенное понижение арендных ставок.

Прогноз

По мнению экспертов компании DTZ, ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчивых высоких арендных ставок. Все еще сравнительно низкая стоимость объектов недвижимости, которая сформировалась в конце 2008 года, в сочетании с перспективой роста арендных ставок в ближайшем будущем открывает привлекательные возможности для инвестирования в Украине благодаря высокому потенциалу рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.

По оценкам компании DTZ, начальная ставка доходности наиболее качественных объектов во всех сегментах рынка недвижимости в Киеве на протяжении 2013 года не изменится, однако в первом полугодии данный показатель может даже несколько повыситься.

В более долгосрочной перспективе, с дальнейшим развитием рынка недвижимости в Украине существует потенциал для значительного снижения текущих сравнительно высоких ставок доходности на объекты недвижимости в стране.

Building.ua

 
< Попередня   Наступна >

Украинская Баннерная Сеть